Theo quy chuẩn kỹ thuật xây dựng (QCVN 06:2022/BXD) và Luật PCCC, Công trình hỗn hợp (hoặc công trình đa năng) là công trình được thiết kế, bố trí từ 2 công năng sử dụng trở lên trong cùng một tòa nhà (ví dụ: vừa làm văn phòng, vừa làm trung tâm thương mại, vừa làm khách sạn, nhà ở chung cư...).
Các công năng này độc lập với nhau về mục đích sử dụng thương mại/dịch vụ/công cộng và được thiết kế theo quy chuẩn công trình công cộng/đầu tư dự án ngay từ đầu.
Sự khác biệt cốt lõi nằm ở Bản chất pháp lý ban đầu của công trình (Giấy phép xây dựng) và Quy mô/Chủ thể sử dụng:
| Tiêu chí | Công trình hỗn hợp / Đa năng | Nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh |
| Bản chất pháp lý | Được xin cấp Giấy phép xây dựng ngay từ đầu là Công trình hỗn hợp/thương mại dịch vụ. | Được xin cấp Giấy phép xây dựng ban đầu là Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình/cá nhân, sau đó dành một phần diện tích để làm phòng khám, cửa hàng, văn phòng... |
| Công năng chính | Kết hợp các công năng lớn (Trung tâm thương mại + Văn phòng + Chung cư/Khách sạn...). | Công năng chính là Để ở cho hộ gia đình, kết hợp kinh doanh quy mô vừa/nhỏ. |
| Chủ sở hữu / Quản lý | Thường do Chủ đầu tư / Doanh nghiệp/ Tổ chức quản lý, vận hành theo dự án. | Do Hộ gia đình / Cá nhân sở hữu và sinh sống. |
| Áp dụng PCCC trong Mục 8 (như hình ảnh) |
Thuộc phạm vi điều chỉnh của Mục 8 (Nếu cao từ 7 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn $\ge 3.000\text{ m}^2$ hoặc có bộ phận công năng thuộc mục 1-7). |
Loại trừ khỏi Mục 8 (vì trong điều luật ghi rõ: "trừ công trình nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh"). Nhóm này áp dụng tiêu chí tra cứu riêng. |
Thông số công trình ví dụ:
Số tầng: 5 tầng.
Diện tích sàn: $150\text{ m}^2/\text{sàn} \rightarrow$ Tổng diện tích sàn: $5 \text{ tầng} \times 150\text{ m}^2 = 750\text{ m}^2$.
Công năng: Vừa để ở, vừa làm phòng khám (Y tế).
Trường hợp này của bạn thuộc loại "Nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh (phòng khám)". Do đó, theo đoạn văn trong hình trích xuất, công trình này bị loại trừ khỏi phạm vi quy định của Mục 8.
Khi là nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh phòng khám, việc xét diện thẩm định PCCC sẽ không dựa vào khoản 8 (công trình hỗn hợp) mà đối chiếu theo quy mô hạng mục dịch vụ y tế/phòng khám hoặc diện tích/chiều cao nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh:
Về quy mô số tầng & diện tích:
Chiều cao 5 tầng (dưới 7 tầng) và Tổng diện tích $750\text{ m}^2$ (dưới $3.000\text{ m}^2$).
Về công năng Phòng khám (Cơ sở y tế):
Theo quy định danh mục thẩm định PCCC (về cơ sở y tế, khám chữa bệnh): Thường chỉ bắt buộc thẩm định PCCC đối với bệnh viện, phòng khám đa khoa/khoa khám bệnh cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích lớn (thường từ $3.000\text{ m}^3$ hoặc $5.000\text{ m}^3$ trở lên).
Với tổng diện tích $750\text{ m}^2$ (tương đương khối tích khoảng $2.200 - 2.500\text{ m}^3$), quy mô phòng khám tư nhân này nằm dưới ngưỡng bắt buộc thẩm định thiết kế PCCC của Cơ quan Công an.
Công trình 5 tầng ($750\text{ m}^2$) kết hợp ở và phòng khám của bạn KHÔNG THUỘC DIỆN phải Thẩm định thiết kế PCCC của Cơ quan Công an.
Cơ quan quản lý: Công trình thuộc diện UBND cấp xã / Công an xã quản lý về an toàn PCCC trên địa bàn.
Trách nhiệm của chủ cơ sở:
Chủ nhà/Chủ phòng khám tự tổ chức thiết kế, trang bị phương tiện PCCC ban đầu theo tiêu chuẩn (bình chữa cháy xách tay, đèn Exit, đèn chiếu sáng sự cố, hệ thống điện an toàn, lối thoát nạn khẩn cấp tại các tầng).
Lập hồ sơ quản lý an toàn PCCC và khai báo thông tin cơ sở gửi về UBND cấp xã/Công an xã địa phương theo dõi.
Tòa nhà 6 tầng vừa ở vừa cho thuê phòng trọ (hoặc căn hộ dịch vụ mini do cá nhân/hộ gia đình đứng tên) có bản chất pháp lý là Nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh (kinh doanh dịch vụ lưu trú/cho thuê).
Vì vậy, công trình này không coi là công trình đa năng, công trình hỗn hợp quy định tại Mục 8 (Mục 8 đã ghi rõ trừ nhóm nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh).
Trích phụ lục III ND 105 : Danh mục công trình, phương tiện giao thông thuộc diện thẩm định thiết kế về pccc do cơ quan quản lý chuyên ngành thẩm định.
"1. Công trình nhà ở: nhà chung cư, nhà ở tập thể cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ $3.000\text{ m}^2$ trở lên."
Đối chiếu với công trình của ví dụ:
Số tầng: Công trình 6 tầng (nằm dưới ngưỡng 7 tầng).
Diện tích: Giả định các căn nhà ở riêng lẻ thông thường có diện tích sàn từ $100\text{ m}^2 - 300\text{ m}^2/\text{sàn} \rightarrow$ Tổng diện tích sàn 6 tầng sẽ khoảng $600\text{ m}^2 - 1.800\text{ m}^2$ (vẫn nằm dưới ngưỡng $3.000\text{ m}^2$).
👉 KẾT LUẬN: Công trình này KHÔNG THUỘC DIỆN phải thẩm định thiết kế về PCCC của Cơ quan Công an.
Thẩm quyền quản lý: Công trình thuộc UBND cấp xã / Công an xã trực tiếp quản lý an toàn PCCC trên địa bàn (xếp vào loại hình nhà ở nhiều căn hộ/nhà trọ cho thuê).
Trách nhiệm Thẩm định & Nghiệm thu:
Cơ quan Công an không thẩm định bản vẽ và không kiểm tra ra văn bản nghiệm thu PCCC.
Chủ nhà / Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm tổ chức thiết kế và thi công các giải pháp an toàn PCCC theo quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật (đặc biệt là tiêu chuẩn về an toàn PCCC cho nhà trọ, nhà ở nhiều căn hộ).
Các yêu cầu PCCC thực tế bắt buộc phải trang bị (để Công an xã kiểm tra):
Giải pháp lối thoát nạn: Có ít nhất 02 lối thoát nạn hoặc thang thoát nạn khẩn cấp ngoài trời, lối ra thoát nạn qua ban công/lô gia, không lồng sắt "chuồng cọp" bị bít kín.
Giải pháp ngăn cháy lan: Ngăn cháy giữa khu vực để xe tầng 1 (nếu có) với khu vực cầu thang bộ thoát nạn lên các tầng trọ.
Phương tiện PCCC tại chỗ: Bình chữa cháy xách tay, hệ thống báo cháy tự động cục bộ hoặc hệ thống báo cháy liên động, đèn chiếu sáng sự cố & chỉ dẫn Exit tại hành lang/cầu thang.
Đối với công trình 6 tầng, diện tích $150\text{ m}^2/\text{sàn}$ (tổng diện tích $900\text{ m}^2$), công năng vừa để ở vừa làm phòng khám y tế, khi phân tích theo hệ thống pháp luật về PCCC (bao gồm Luật PCCC & CNCH số 55/2024/QH15 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP), kết quả xác định như sau:
Công trình này là Nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh (kết hợp dịch vụ y tế/phòng khám).
Do đó, công trình không xếp vào loại Công trình hỗn hợp/Đa năng (Mục 8) (vì Mục 8 loại trừ nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh).
Để biết công trình có thuộc diện bắt buộc phải thẩm định thiết kế PCCC hay không, ta xét qua 2 góc độ: Quy mô công trình nhà ở và Công năng chuyên ngành (Cơ sở y tế):
Quy mô: 6 tầng, tổng diện tích sàn $900\text{ m}^2$ (khối tích khoảng $2.700\text{ m}^3$).
Đối chiếu: Nhóm nhà ở/nhà hỗn hợp chỉ bắt buộc thẩm định PCCC khi cao từ 7 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ $3.000\text{ m}^2$ trở lên (hoặc khối tích từ $5.000\text{ m}^3$ trở lên).
$\rightarrow$ Kết quả: Nằm dưới ngưỡng bắt buộc thẩm định theo tiêu chí nhà ở/nhà hỗn hợp.
Quy định đối với cơ sở y tế (bệnh viện, phòng khám đa khoa/chuyên khoa): Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế PCCC khi cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích/diện tích đạt ngưỡng quy định (thường từ $3.000\text{ m}^3$ trở lên hoặc diện tích từ $2.000\text{ m}^2$ trở lên).
Đối chiếu trường hợp này: Công trình cao 6 tầng (đã vượt ngưỡng 5 tầng đối với công trình/cơ sở y tế).
Công trình này THUỘC DIỆN PHẢI THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ VỀ PCCC.
Lý do: Mặc dù xét theo tiêu chí "nhà ở" (6 tầng $< 7$ tầng) thì chưa đến ngưỡng, nhưng việc đưa công năng Phòng khám y tế vào hoạt động tại tòa nhà cao 6 tầng (ngưỡng quy định cho cơ sở y tế/khám chữa bệnh là từ 5 tầng trở lên) làm cho công trình bị điều chỉnh theo tiêu chí an toàn PCCC của nhóm cơ sở y tế.
| Thông số ví dụ | Ví dụ 1 (5 tầng - 750 m2) | Ví dụ 2 (6 tầng - 900 m2) |
| Công năng | Ở + Phòng khám y tế | Ở + Phòng khám y tế |
| Số tầng xét theo y tế | 5 tầng (vừa chạm ngưỡng/dưới ngưỡng khối tích tùy loại phòng khám) | 6 tầng (đã vượt ngưỡng 5 tầng) |
| Diện Thẩm định PCCC | KHÔNG thuộc diện thẩm định | CÓ THUỘC DIỆN phải thẩm định thiết kế PCCC |
| Cơ quan thực hiện | UBND cấp xã/Công an xã quản lý | Cơ quan quản lý chuyên ngành về PCCC thẩm định |